Muchos
abogados en ejercicio transitan toda su carrera sin nunca haber manejado, y a
veces sin ni siquiera saber que existen, ciertas instituciones jurídicas, unas
por haber caído en desuso y otras por atípicas.
La existencia de un tercero detentador en un embargo
inmobiliario no es tan extraña como pensaríamos; sin embargo pocas veces tiene
consecuencias por desconocimiento, por parte de los actores en el procedimiento,
de las disposiciones que regulan dicha institución.
El Código Civil dedica el Capítulo VI del Título XVIII a
tratar el efecto de los privilegios e hipotecas contra los terceros
detentadores.
La figura del tercero detentador, a la luz de las disposiciones previstas
en los artículos 2166 y siguientes del Código Civil, no se materializa mediante
una simple detentación por vía de la ocupación del inmueble con o sin
autorización del propietario, ni con el ejercicio de un usufructo válidamente
adquirido mediante un contrato.
El detentador, a los fines del embargo inmobiilario, no es aquel que retiene la posesión de lo que no es suyo, sin título
ni buena fe que pueda cohonestarlo sino aquel que tiene un derecho registrado
sobre un inmueble sea por haberlo adquirido a título oneroso, por donación o por
haberlo heredado y aceptado a beneficio de inventario o aquel que se ha
constituido en fiador real comprometiendo sus inmuebles para garantizar la
deuda de otro.
No puede ser considerado tercero detentador, a los fines
de ser admitida su intervención sea pasiva o activa en un procedimiento de
embargo inmobiliario, aquel que no haya inscrito su derecho ante el Registrador
de Títulos correspondiente; ya que no tiene derecho alguno el tercero
detentador “cuya transcripción debió ejecutar en tiempo
oportuno, no solo para que su derecho fuera oponible a terceros, sino para
proteger jurídicamente su inmueble, cuya negligencia conllevó a que tuviera que
enfrentar los efectos de la hipoteca inscrita por la ahora recurrida”. Sentencia No. 18, B.J. No. 1222,
septiembre 2012
Las disposiciones sobre al tercero
detentador relativas a los efectos que surten sobre estos los privilegios e
hipotecas, tal y como lo reconoce la Suprema Corte de Justicia, “fueron concebidos en base a la propiedad
inmobiliaria no registrada, pero a partir del año 1920, con la instalación del
sistema de publicidad de los derechos inmobiliarios, la parte no tenía que
notificar mandamiento de pago al detentador, porque no tiene derecho en el
ámbito de la propiedad registrada quien no ha sometido a publicidad su derecho
a detentar”. Sentencia No. 8, B.J. No. 1180, marzo 2009
Recordemos que la hipoteca es una garantía real que
permite a un acreedor hacer vender en pública subasta el inmueble sobre la cual
fue inscrita, cualquiera que sea su dueño[1] al momento
de la ejecución. Y es que la hipoteca, aún cuando garantiza una obligación
personal, se constituye en un derecho real sobre el inmueble afectado y en
consecuencia se mantiene sobre el mismo sin importar que sea transferido a un
nuevo propietario quien no será en este caso deudor pero sí considerado como un
tercero detentador.
Tanto en el procedimiento de embargo inmobiliario de derecho
común como el instituido por la ley 189-11 para el Desarrollo
del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la Republica Dominicana, obligan al acreedor embargante a poner en
conocimiento al tercero detentador de la amenaza que se cierne sobre su
propiedad.
Según el procedimiento
utilizado, las obligaciones procesales son diferentes.
En el caso del embargo perseguido a través de la ley
189-11, el tercero detentador debe ser notificado tanto del mandamiento de pago
como los demás actos del proceso[2]; mientras
que en el embargo practicado según las reglas del Código de Procedimiento
Civil, sobre el persiguiente solo pesa la obligación de notificarle al tercero
detentador una intimación de pagar la deuda exigible o el abandono del inmueble[3].
Es necesario aclarar que el acreedor persiguiente no está
en la obligación de conocer que el inmueble sobre el cual tiene inscrita una
hipoteca a cambiado de manos, por lo que si no ha sido informado de ello por el
nuevo propietario, no podrá reclamar este último el incumplimiento de las disposiciones legales antes citadas.
Solo después de inscrito el embargo y su correspondiente
denuncia ante el Registrador de Títulos del Distrito Judicial donde radiquen
los bienes hipotecados y la consiguiente expedición por parte de este último de
la certificación de estado jurídico del inmueble embargado, es que el acreedor
persiguiente adquiere conocimiento de quien es el propietario del inmueble
objeto de sus persecuciones y en consecuencia es a partir de ese momento que
nace su obligación de cumplir con las notificaciones previstas al tercero
detentador.
En ese sentido la Suprema Corte de Justicia decidió que “a los
fines de exigir la nulidad de la sentencia de adjudicación, se hacía necesario,
no solamente que el tercero detentador probara su calidad, sino que pusiera al
acreedor hipotecario en conocimiento de esa situación, de manera tal, que este
se encontrara en condiciones de cumplir con la obligación que le impone la ley
de notificarle el inicio de los procedimientos de ejecución inmobiliaria”. Sentencia No. 92 de la Suprema Corte de Justicia – Primera Sala del 19
de Octubre de 2011
Una vez notificado el tercero detentador del inicio de
los procedimientos ejecutorios sobre del inmueble de su propiedad, queda este con
la opción de:
1.
Pagar
todos los intereses y capitales exigibles, cualquiera que sea su importe;
2.
Abandonar
el inmueble hipotecado sin reserva alguna;
3.
Oponerse
a la venta del inmueble hipotecado si existieren otros inmuebles igualmente
hipotecados pero en posesión del deudor;
4.
Proponer
la excepción de excusión, según la forma establecida en el título de la fianza.
[1] Art. 2166 del C.C.- Los acreedores que
tienen privilegios o hipotecas inscritas sobre un inmueble tiene siempre acción
sobre éste, cualquiera que sea su dueño, para que se les coloque y
pague, según el orden de sus créditos o inscripciones.
Art. 2114.- La hipoteca es un derecho real sobre los
inmuebles que están afectos al cumplimiento de una obligación. Es por su
naturaleza indivisible, y subsiste por entero sobre todos los inmuebles
afectados, sobre cada uno y sobre cada parte de los mismos. Sigue a dichos
bienes en cualesquiera manos a que pasen.
[2] Artículo 165.-
Notificación al nuevo adquiriente del inmueble. Cuando el inmueble objeto del
embargo haya sido transferido a un tercero luego de haberse concedido la garantía
hipotecaria, el persiguiente deberá notificar el mandamiento de pago, en
adición al deudor, al nuevo adquiriente. Asimismo, deberán ser notificados al
nuevo adquiriente los demás actos del proceso.
[3] Art.
2169.- En el caso de no cumplir el tercero detentador cualquiera de dichas
obligaciones, cada uno de los acreedores con hipoteca tiene derecho para hacer
vender el inmueble hipotecado, después de los treinta días de hecho el
mandamiento al deudor originario; y de haberse hecho notificación al tercero
detentador para el pago de la deuda exigible, o el abandono de la finca.
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