RESUMEN:
Se
plantean argumentos en contra del desalojo de un inquilino o arrendatario
mediante la ejecución de una sentencia de adjudicación, sustentados en el principio de relatividad de las sentencias y el
derecho del inquilino a que se le respeten los derechos contractuales
adquiridos dentro del marco sustantivo y adjetivo vigente. Se analizan las
normas que regulan los contratos de uso de los inmuebles, contrastándolas con
la finalidad del procedimiento de embargo inmobiliario, para deducir de ello si
la nueva realidad jurídica del inmueble afecta los contratos suscritos por el
deudor embargado y puede, o no, dar lugar al desalojo del inquilino por el solo
hecho de la adjudicación.
PALABRAS CLAVES:
Embargo inmobiliario, adjudicación, ejecución, relatividad de las sentencias, desalojo,
posesión, alquiler, arrendamiento, efecto reflejo, in rem, goce, propiedad, proceso,
subrogación.
Naturaleza de la sentencia de
adjudicación
El procedimiento de embargo inmobiliario constituye una de las grandes fuentes de debate en el derecho dominicano, no solo por las consecuencias abrumadoras que produce sobre el patrimonio de las personas, sino por lo anacrónicas de las reglas decimonónicas que lo amparan, las cuales mantienen casi intactas las disposiciones del Código de Procedimiento Civil francés de 1806. Salvo las modificaciones introducidas en el año de 1944 tendentes a facilitar el embargo inmobiliario[1], dicho procedimiento no ha sido objeto de mayores adecuaciones a la realidad social, económica y legal que vivimos en la actualidad.
La sentencia de adjudicación constituye el instrumento jurisdiccional mediante el cual se da constancia de la regularidad del procedimiento de embargo inmobiliario y se homologa el pliego de condiciones, haciéndolo parte de la misma sentencia. En su aspecto formal la sentencia de adjudicación no es más que una copia del pliego de condiciones redactado en la forma establecida por el artículo 690 del Código de Procedimiento Civil, mientras que sustancialmente es un verdadero contrato de compra del inmueble subastado, intervenido entre el deudor embargado y el adjudicatario.
Es importante dejar por sentado que el embargo inmobiliario no constituye una acción en justicia sino un procedimiento mediante el cual se pone en manos de la justicia un bien inmueble, que constituye la garantía de una acreencia, a fin de que el mismo sea vendido y de su producto satisfacer el crédito del persiguiente y de los demás acreedores inscritos colocados en rangos útiles.
El juez apoderado de un procedimiento de embargo inmobiliario no lleva a cabo un proceso ordinario de conocimiento, puesto que ni el derecho de crédito del persiguiente ni el derecho de propiedad del embargado están en discusión, aunque de manera incidental estos podrían ser cuestionados sin que ello varíe la naturaleza ejecutoria del apoderamiento original, ya que dichos juicios de conocimiento deberán ser resueltos previo a la subasta y consecuente evacuación de la sentencia de adjudicación.
Aun cuando se le confiriera al procedimiento de embargo inmobiliario la naturaleza de una acción, sería impropio calificarla como una acción in rem puesto que el objeto de la misma no consiste en discutir un derecho de propiedad —derecho a la cosa—, sino que el fin perseguido es el cobro de un crédito, es decir el cumplimiento de una obligación personal, mediante la ejecución de una garantía —derecho en la cosa— a través de un procedimiento ejecutorio que culmina con una sentencia de adjudicación, la cual da constancia de la venta forzosa del inmueble.
Lo que es in rem es la garantía, ya que esta persigue al inmueble sin importar en manos de quien se encuentre, no así el crédito garantido. Admitir que la acción ejecutiva es in rem sería “confundir notablemente la naturaleza del derecho con el carácter particular de la acción que el mismo derecho genera”[2].
El embargo inmobiliario se lleva a cabo sobre el inmueble dado en garantía pero contra el deudor de la obligación de pagar, por lo que las consecuencias que se deriven del procedimiento solo podrán perjudicarle a éste o, in extremis, al tercero detentador si no cumple con la obligación de pagar o desocupar el inmueble puesta a su cargo por el artículo 2168 del Código Civil[3].
Es importante haber dilucidado la naturaleza de la sentencia de ejecución para derrotar el argumento de que la sentencia de adjudicación puede ser ejecutada contra el inquilino o arrendatario del inmueble subastado mediante la expulsión de este, posición ésta sustentada en una incorrecta interpretación del artículo 712 del Código de Procedimiento Civil[4].
De la letra del citado artículo 712 se desprende que este prevé dos situaciones fácticas, con soluciones diferentes para cada una de ellas: que sea el propio embargado quien ocupe el inmueble o que sea un tercero el que se encuentre instalado en el mismo. Para el primer caso se dispone que la propia sentencia de adjudicación “ordenará al embargado abandonar la posesión de los bienes, tan pronto como se le notificare la sentencia”. Para el segundo supuesto se ordena que la sentencia de adjudicación “será ejecutoria contra toda persona que estuviere ocupando a cualquier título que fuere los bienes adjudicados”.
La labor de interpretación del mencionado artículo 712 debe hacerse en armonía con las garantías del debido proceso establecidas en el artículo 69 de la Constitución y en sintonía con la teoría del proceso que impregna nuestro sistema procesal vigente.
La ejecución de la sentencia de adjudicación contra el deudor embargado no puede consistir en otra cosa que no sea su desalojo del inmueble, puesto que no es previsible que este proceda a entregar la cosa voluntariamente como lo manda el artículo 1603[5] del Código Civil. Mientras que contra el inquilino o arrendatario que ocupe legalmente el inmueble, solo podrá serle ejecutoria la sentencia en cuanto a sus efectos indirectos, colaterales, secundarios o reflejos[6]; los cuales son el resultado de la transferencia de la propiedad del inmueble en favor del adjudicatario.
El adjudicatario quedará de pleno derecho subrogado en los derechos del deudor embargado por lo que, a partir de que se le notifique la sentencia de adjudicación al inquilino o arrendador, este queda obligado frente a aquel y no frente al embargado, hasta que el contrato de alquiler o arrendamiento se extinga.
Pretender desalojar a un inquilino o arrendatario mediante la ejecución en su contra de una sentencia de adjudicación, sería violar el principio de relatividad de las sentencias y los artículos 1743 del Código Civil y 717 del Código de Procedimiento Civil.
Violación al principio de relatividad de las sentencias
En principio las sentencias solo surten efecto entre las partes instanciadas, es el denominado efecto inter pares o comunis, por el cual los terceros no pueden ser perjudicados por el fallo. Solo los que han sido parte en el proceso pueden ser objeto de la ejecución de la sentencia que se dicte, en tanto es a estos a quienes dicha decisión puede beneficiar o afectar por su eadem conditio personarum, exigida por la teoría de la cosa juzgada de la cual el principio de relatividad de las sentencias es uno de sus componentes.
Aceptar que el inquilino o arrendatario pueden sufrir la evicción que le produciría su expulsión del inmueble subastado, sería desconocer el principio del efecto relativo de las sentencias. Esta posición ha sido defendida por la Suprema Corte de Justicia al señalar que es “imposible imponer los efectos de una sentencia a aquel que perjudicado en sus derechos no intervino, y que no se defendió durante la instancia que se produjo” (SCJ, 1era. Sala, 30 de mayo del 2018, núm. 758, p. 12). El inquilino es un verdadero tercero frente al procedimiento de embargo inmobiliario y como tal, solo puede serle ejecutada —que es a lo que manda el artículo 712— la sentencia de adjudicación, obligándole a pagar el precio del alquiler o del arrendamiento al nuevo propietario.
La subrogación por parte del adjudicatario de los derechos del deudor en relación con el contrato de alquiler, constituye la ejecución de la sentencia de adjudicación contra el inquilino o arrendatario, en lo que esta le puede ser ejecutada, producto de su condición de tercero. Esta es la única interpretación posible del artículo 712 sin violar el principio de relatividad de las sentencias.
Violación al artículo 1743 del Código Civil
En nuestra obra[7] sobre el embargo inmobiliario al tratar este mismo tema manifestamos que:
Otro obstáculo que enfrenta el adjudicatario para pretender desalojar a un inquilino del inmueble del cual resultó adjudicatario es la disposición contenida en el artículo 1743 del Código Civil, según la cual si el inquilino tiene un contrato de alquiler auténtico o con fecha cierta no puede ser expulsado de la heredad por el adquiriente del mismo; mutatis mutandi, no podría tampoco ser desalojado en ejecución de una sentencia de adjudicación, en tanto se entiende que el adjudicatario adquiere el inmueble de manos del embargado.
Desde los tiempos de la redacción del Código de Procedimiento Civil, la doctrina y la jurisprudencia concurren en reconocerle a la adjudicación, la condición de una venta, aunque forzosa. Es por ello que le es aplicable al adjudicatario el impedimento de desalojar al colono o inquilino que demuestre ocupar el inmueble subastado, amparado por un contrato auténtico o con fecha cierta, a menos que se le hubiere reservado este derecho en el contrato de arrendamiento.
Sin embargo, de conformidad con lo establecido en el artículo 684 del Código de Procedimiento Civil, si el contrato de alquiler o arrendamiento “hubiesen sido hechos o registrados o transcritos con posterioridad a la constitución de la hipoteca sin el consentimiento de los acreedores hipotecarios cuando excedieren del tiempo de la hipoteca, si fuere convencional, o de un año, a contar de la inscripción, si fuere legal o judicial” el adjudicatario o cualquier acreedor inscrito podrán demandar su nulidad, sin importar que dichos contratos hayan adquirido o no fecha cierta.
Es notoria la protección que el legislador ha querido darle al inquilino, lo cual queda reflejado cuando en el artículo 681 del Código de Procedimiento Civil[8] excluye los inmuebles dados en inquilinato de la posibilidad de ser colocados bajo secuestro por el juez de los referimientos a petición de uno o varios de los acreedores inscritos.
Violación al artículo 717 del Código de Procedimiento Civil
El artículo 717 del Código de Procedimiento Civil dispone con claridad meridiana que “La adjudicación no transmite al adjudicatario más derechos a la propiedad, que los que tenía el embargado”. Esto supone una reafirmación, mediante una norma adjetiva, del mandato de derecho sustantivo contenido en el antes citado artículo 1743 del Código Civil, según el cual, si el inquilino tiene un contrato de alquiler auténtico o con fecha cierta, no puede ser expulsado de la heredad por el adquiriente del mismo.
Si al momento de la adjudicación el deudor no tenía el ius fruendi sobre el inmueble subastado, por haberlo cedido contractualmente a un tercero, el adjudicatario no tendría tampoco el derecho de goce del inmueble adquirido por él y en consecuencia el inquilino o arrendatario mantendrían la ocupación al menos hasta tanto llegue a su término el contrato de alquiler.
Finalmente, creemos necesario aclarar que según nuestro punto de vista no hay que notificarle el procedimiento ejecutorio al inquilino, porque este no es parte en el procedimiento de embargo inmobiliario por tener ningún derecho inscrito en el inmueble y porque además carece de interés en el mismo, puesto que la sentencia de adjudicación no le perjudicaría.
Algunos entienden que la única forma que tiene un inquilino o arrendatario de formar parte del procedimiento de embargo inmobiliario y en consecuencia de evitar ser desalojado, es si se procede a la inscripción por ante el Registrador de Títulos del contrato de alquiler. Esta tesis carece de sustento ya que la participación del inquilino en el procedimiento de embargo no tendría ningún efecto, ni sobre su resultado, ni sobre el futuro del contrato de alquiler mismo.
Independientemente de lo frustratorio que es la posible inscripción del contrato de alquiler, es necesario advertir que el contrato de alquiler o de arrendamiento no le confiere al inquilino un derecho real sobre el inmueble sino un derecho personal de goce[9], razón por la cual no tiene vocación a ser inscrito en el asiento registral del inmueble alquilado o arrendado ya que no coincide con ninguno de los documentos que el artículo 89 de la ley 108-05 sobre registro inmobiliario describe como documentos registrables en los registros de títulos.
[1]
Ley 764 del 20 de diciembre de 1944 que modifica varios artículos del Código de
Procedimiento Civil y el artículo 1244 del Código Civil, para facilitar el
embargo inmobiliario.
[2]
Smayevsky, Miriam: Acciones reales: su
ámbito de aplicación, Lecciones y Ensayos, Revista de la Facultad de Derecho,
Universidad de Buenos Aires, 1966, p. 90. En http://ow.ly/dZNQ30ozhB0 (acceso el 28/04/2019).
[3]
Art. 2168.- El tercero detentador está obligado en el mismo caso, o a pagar
todos los intereses y capitales exigibles, cualquiera que sea su importe, o a
abandonar el inmueble hipotecado sin reserva alguna.
[4]
Art. 712.- (Modificado por la Ley 764 del 20 de diciembre del 1944). La
sentencia de adjudicación será la copia del pliego de condiciones redactado en
la forma establecida por el artículo 690, y ordenará al embargado abandonar la
posesión de los bienes, tan pronto como se le notificare la sentencia, la cual
será ejecutoria contra toda persona que estuviere ocupando a cualquier título
que fuere los bienes adjudicados.
[5]
Art. 1603.- Existen dos obligaciones principales: la de entregar, y la de
garantizar la cosa que se vende.
[6]
“Efectos no queridos ni previstos por el juez en la resolución, ni perseguidos
directamente por las partes al promover el proceso”. Rosende Villar, Cecilia: Efectos directos y reflejos de la sentencia,
Revista Chilena de Derecho, Vol. 28 No. 3, p. 494.
[7]
López Rodríguez, Héctor: El embargo
inmobiliario, Estudio teórico practico sobre los cinco procedimientos de
embargo inmobiliario vigentes en la República Dominicana. Impresora Soto
Castillo, Santo Domingo, 2018, p.244
[8]
Art. 681.- (Modificado por la Ley 764 de diciembre de 1944). Si no estuvieren
dados en inquilinato o en arrendamiento los inmuebles embargados, aquel contra
quien se procede quedará en posesión de ellos hasta la venta, en calidad de secuestrario,
a menos que, a petición de uno o varios acreedores se ordenare de otro modo por
el juez de primera instancia en la forma de los autos de referimiento.
[9]
Art. 1709.- La locación de las cosas es un contrato por el cual una de las
partes se obliga a dejar gozar a la otra una cosa durante cierto tiempo, y por
un precio determinado que ésta se obliga a pagarle.
